Portal, escaleras, ascensor, fachada, azotea… Cuando vives en un edificio, no siempre está claro qué es de todos y qué es solo tuyo, ni quién se encarga de pagar o reparar cada cosa. En esta guía te explicamos qué son las zonas y elementos comunes de un edificio, cómo se diferencian de los privativos y qué normas debes conocer.
¿Qué son las zonas y elementos comunes de un edificio?
Son los espacios, instalaciones y partes del inmueble que pertenecen a todos los propietarios en común y que se usan, mantienen y pagan de forma colectiva. Su gestión corresponde a la comunidad, a través de la junta de propietarios y del administrador.
Ejemplos de zonas comunes
- Portal, escaleras, rellanos y pasillos.
- Ascensor y cuarto de máquinas.
- Patios, jardines y zonas verdes.
- Garaje comunitario y rampas de acceso.
- Piscina, zonas deportivas y salón social, si existen.
- Azotea y cubierta del edificio.
Ejemplos de elementos comunes
- Estructura, cimentación y muros de carga.
- Fachada y cubierta.
- Instalaciones generales: agua, electricidad, gas, telecomunicaciones y saneamiento.
- Contadores generales y conducciones comunes.
Zonas comunes y elementos privativos: diferencias
Los elementos privativos son los que pertenecen en exclusiva a un propietario: su vivienda o local, con sus instalaciones interiores, y los anejos que figuren en su escritura, como un trastero o una plaza de garaje. La diferencia práctica está en quién decide, quién usa y quién paga:
| Zonas y elementos comunes | Elementos privativos | |
| Propiedad | De todos los propietarios | De un solo propietario |
| Quién decide | La junta de propietarios | El propietario |
| Quién paga el mantenimiento | Todos, según su cuota de participación | El propietario |
| Ejemplos | Portal, ascensor, fachada, azotea | Vivienda, local, trastero o plaza de garaje anejos |
Elementos comunes de uso privativo: terrazas, azoteas y patios
Hay elementos que son comunes pero que usa en exclusiva un propietario, como una terraza a nivel o una azotea de uso exclusivo. Aunque el uso sea privado, la estructura y el aspecto exterior siguen siendo de la comunidad. Por eso el mantenimiento de la impermeabilización o de la fachada puede corresponder a la comunidad, y el propietario no puede modificarlos sin autorización. Siempre prevalece lo que digan el título de propiedad y los estatutos.
Quién paga el mantenimiento de las zonas y elementos comunes
Los gastos de conservación, limpieza, suministros y reparaciones se reparten entre los propietarios según la cuota de participación fijada en la escritura de división horizontal. Puedes ampliar este punto en nuestro artículo sobre gastos comunes en una comunidad. Contar con un presupuesto anual claro evita sorpresas (contabilidad de comunidades).
Normas de uso de las zonas comunes
- Usarlas de forma adecuada, sin impedir el uso a los demás vecinos.
- No obstaculizar portales, escaleras, rellanos ni salidas de emergencia.
- No realizar obras ni alterar elementos comunes (fachada, tejado, patios) sin autorización de la comunidad.
- Respetar los horarios y normas internas que fijen los estatutos o la junta.
- Comunicar al administrador cualquier avería o incidencia.
Obras y reparaciones en elementos comunes
Las reparaciones necesarias para conservar el edificio las asume la comunidad. Las mejoras o nuevas instalaciones se aprueban en junta con la mayoría que exige la ley según el caso. Un buen mantenimiento preventivo evita averías y gastos extraordinarios, y de ello nos encargamos en nuestro servicio de mantenimiento de comunidades en Zaragoza.
Preguntas frecuentes
¿El garaje es una zona común?
Depende. La rampa, los accesos y la zona de circulación suelen ser comunes; cada plaza puede ser privativa si figura como tal en la escritura. Conviene comprobar el título y los estatutos.
¿La terraza o la azotea son elementos comunes?
La azotea y la cubierta suelen ser comunes aunque algún propietario tenga su uso exclusivo. En una terraza de uso privativo, la estructura y la fachada siguen siendo de la comunidad.
¿Puedo instalar un toldo o un aire acondicionado en la fachada?
Necesitas autorización de la comunidad, porque la fachada es un elemento común y afecta a su aspecto exterior. Consulta primero con tu administrador.
¿Tienes dudas sobre las zonas comunes de tu comunidad?
En Fincas Calavia llevamos más de 30 años administrando comunidades de propietarios en Zaragoza. Cuéntanos tu caso y te ayudamos.
